Özel inşaat  yapılan binaları daire yada işyeri halinde satan firmaların (müteahhitlerin)  yaptığı inşaatlardır. Özel inşaatlarda da en büyük sıkıntı satılan daire veya işyerlerinin düşük bedelle satılması,yada maliyetlerin olduğundan düşük gösterilmesi veya maliyetlerin abartılarak yüksek gösterilmesi gibi birçok dikkat edilecek husus var. Genelde bir inşaatın her aşamasında çalışan işçiler genelde müteahhit firmaların götürü dediğimiz usulde kalfalara yani bizim  taşeron veya altişveren dediğimizi kişilere veriliyor ve inşaatın gerçek işçilik maliyeti belgelendirilemiyor.

Malesef bu durum hem satıcının hemde alıcının işine geldiğinden  reel fiyatlar her zaman gizleniyor bundanda tabiki devlet alacağı kdv,ssk  ve gelir vergisinden büyük bir kayıp yaşıyor.  Hem alıcı hemde satıcı daha sonraki inceleme döneminde sıkıntı yaşamak adına uyarılmalı diye düşünüyorum.
Özel inşaatlar bir tür imalattır. Maliyetleri de imal edilen malların maliyetlerinin saptantanmasın daki esaslara göre hesaplanır. Kazanç saptanırken maliyetle satış bedeli karşılaştırılır. Daire ve işyerlerinin maliyeti bazı verilere göre hisse verilerek hesaplanır (arsa payı,metrekare,kat yada işyeri sayısı gibi)
Kar ve zararın saptanması için tüm daire ve işyerlerinin satışını beklemeye gerek yoktur. Kar ve zarar yıl içindeki satışlar esas alınarak saptanır. Satılmayan daire ve işyerleri ise maliyet bedeli ile değerlenerek yılsonunda mamul stoklarda yer alır.
Özel inşaat işleri bir tür imalat olup,maliyetlerinin saptanmasında kullanılacak esaslar imal edilen malların maliyet bedelini belirleyen VUK 275.maddesi hükmünde düzenlenmiştir.
Özel inşaat işleriyle uğraşan işletmelerin 7A seçeneği uygulamaları gerek muhasebe tekniği gerek daha sağlıklı güvenilir bilgiler açısından yerinde bir tercih olacaktır.
İlk madde ve malzeme  yani alınan emtia ve malzemeler öncelikle 150 nolu hesaba kaydedilmeli ve kullanılan kısmının 710 hesaba aktarılması ile kullanılmayan malzemenin inşaat maliyetine aktarılması önlenmiş olur.  Bu hesapların altına malzeme bazında alt hesaplar açılması daha doğru veri olacaktır.
-----------------------/-------------------------
150 İLK MADDE VE MALZEMELER
150 01 A İNŞAATI
150 01 01 Demir
191 İNDİRİLECEK KDV
                                            320 SATICILAR HESABI
-----------------------/---------------------------

-------------------------/--------------------------
710 DİREKT İLK MADDE MALZEME
710 01 A İNŞAATI
710 01 01 Demir
                     150 İLK MADDE VE MALZEMELER
                     150 01 A İNŞAATI
                      150 01 01 Demir
-----------------------/-------------------------------
Özel bina inşaatlarında işçilik giderleri yani çalışan işçilerin ücretleri 720 DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ hesabında izlenir.  İnşaatta çalışan işçilerin ücretleri maliyetlere doğrudan yüklenebilen giderlerdendir. Ama bunun dışında merkez bir ofiste çalışan müdür,sekreter,muhasebeci gibi kişilerin ücretleri 770 GENEL YÖNETİM GİDERLERİ  olup dönem kazancının hesaplanmasında direkt gider kaydedilir.

------------------------/-----------------------------
720 DİREKT İŞÇİLİK GİDERLERİ
720 01 A İNŞAATI
720 01 01 İşci Ücret ve Giderleri
720 01 01 001 Brüt Ücret
720 01 01 002 SSK primi işveren his.
720 01 01 003 işsizlik
                                      335 PERSONELE BORÇLAR HS
                                      360 ÖD.VERGİ VE FONLAR
                                      361 ÖD.SOS.GÜV.KESİNTİLERİ
---------------------/-------------------------------------
Özel inşaatlarda direkt  işçilik ve ilk madde ve malzeme giderleri dışında kalan diğer giderler  çeşit ve değer yönü ile doğrudan değil dağıtılarak (örneğin amortismanlar ve ortak genel giderlerin dağıtımı gibi) maliyete eklenir ve inşaat maliyetine yansıtılacak olan giderler 730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ hesabında izlenir.

----------------------------/-------------------------------
730 GENEL ÜRETİM GİDERLERİ
730 01 A İNŞAATI
730 01 01 Amortisman Tükenme Payları
                              257 BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR
------------------------/-------------------------------------
710-720-730 nolu hesaplarda oluşan bu maliyetler 711-721-731 nolu yansıtma hesapları aracılığı ile 151 YARI MAMULLER ÜRETİM hesabına aktarılır.
------------------------/-------------------------------------
151 YARI MAMULLER ÜRETİM
                 711 DİREKT İLK MADDE VE MALZEME YAN.
                 721 DİREK İŞÇİLİK GİD.YANSITMA
                 731 GENEL ÜRETİM GİD.YANSITMA
-------------------------/--------------------------------------
151 hesapta yer alan bu maliyet tutarı ise doğrudan 152 MAMÜLLER hesabına aktarılır
Ticari kazançta tahakkuk ve tahsil elde etmeye esas alındığından inşa edilen daire veya işyeri ister peşin ister taksitle satılsın satış tarihinde vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olacaktır.  İnşaat tamamlandığında kesin maliyetler belli olacağından inşaat devam ederken yapılan satışlar bir avans niteliği taşımaktadır.
--------------------------------/------------------------
102 BANKALAR HESABI
                            600 YURT İÇİ SATIŞLAR
                             600 01 Daire satışları
                             600 02 İşyeri satışları
                              391 HESAPLANAN KDV
----------------------------/-------------------------------
622 SATILAN MAMULLER MALİYETİ
                             152 MAMULLER HESABI
--------------------------/---------------------------------
Görüldüğü gibi 7A seçeneği  üstadımız  Pr.Dr.ŞÜKRÜ KIZILOT   da belirttiği gibi maliyet hesaplarının yılsonunda ve aylık raporlama yapan işletmelerde her ay sonunda yansıtma hesapları ile ilgili fonksiyonel gider hesaplarına devredilmesi kolaylıkla yapılabilmektedir. Bu konularla ilgili daha detaylı bilgiyi  Pr.Dr.ŞÜRÜ KIZILOT hocamızın İnşaat Muhasebesi Vergilendirilmesi  kitabında bulabilirsiniz.
Özel inşaat muhasebesi hakkında küçükde olsa bir rehber olur diye düşünüyorum.
Saygılarımla
Kazım Güzeller
Mali Müşavir

KAYNAK: PROF.DR. ŞÜKRÜ KIZILOT İNŞAAT MUHASEBESİ VERGİLENDİRİLMESİ